日々想々

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カテゴリ:レポート( 5 )

LA研修を終えて・・・

LA研修レポートの最終章です。

大してことは書けなかったけど、学ぶことは、多々ありました

最後に、現地で感じたことは、割と高くもない所得層で高級住宅や高級車を所有している、そんな環境を不思議に思い、現地の方にお尋ねしたところ、所有する不動産の資産価値によりファイナンスが組まれ、車も住宅ローンと同じく低利で長期により返済していき、不動産の資産価値が上がれば、含み益が生まれるということです。クレジット社会のアメリカですから、不動産の資産価値はライフスタイルに影響されるようです。

そして、帰国後すぐに「サブプライム問題」がニュースになりました。皮肉なものです・・・

先日、仲の良い同業者の女社長と、今度、目的意識を共有する者同士で企画し海外へ研修へ行こうということになりました。当社が所属するフランチャイズの海外研修部へ相談し、来年でも実現させたいと思います。

それでは、最後に現地にて研修させていただいたスタッフの皆さんありがとうございました。

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帰国日、ホテルにて・・・・
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by craftinfo | 2007-12-09 10:58 | レポート

沖縄レポート

先日、沖縄へ行きパークヒルズ山里造成工事完了の視察をしてきました。

沖縄県本部町の海洋博公園のすぐ近くで、東シナ海を望む丘にあり、隣接地にはゴルフ場も
あります。d0122856_14385321.jpg
3年ほど前から我社で開発を計画、昨年の3月より工事が開始され、やっと完了しました。

我社は、開発許可を取得後、新たに沖縄に設立された(株)クラフトへ事業を継承してしまいましたが、改めて、完成された現地を見ると素晴らしい分譲地になったなと感動しました。
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このパークヒルズ山里は、自然公園内に位置し、人と自然が共存することをテーマに計画され、当事業地には公園や緑地など配置され現地にあった樹木や石なども一部保存されています。
最大の魅力は、どの区画からも望めるマリンビユー(風景)です。東シナ海に沈む夕日は格別です。

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また、建物が建ち並べば素晴らしい住宅地なると思います。
将来が楽しみです。
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by craftinfo | 2007-11-22 15:11 | レポート

LA視察研修レポート(3)

大変ご無沙汰してしまいました。LAリポート賃貸編です。
ニューポートビーチ市にある高級アパート「ヴィラ・シエナ」を視察しました。
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カルフォルニアの賃貸市場は、過去8年間住宅価格が上昇し続けたため、住宅所有可能者が激減し賃貸物件の需要が高まっている。また、個人オーナーからカンパニーオーナーへ移行しており4戸~500戸数以上のアパートと幅広く、各部屋の大型化、広い浴室、アメニティ(プール・クラブハウス・テニスコート・等)が充実しておりいつでもコンバージョン(分譲可)も可能である。
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by craftinfo | 2007-10-14 14:05 | レポート

LA視察研修レポート(2)

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今回は、LAのマイホーム事情をレポートしました。今回訪れたニューポートビーチでは、まさに建築ラッシュで、視察した分譲住宅の価格は、なんと平均9億とたいへん高価ですが、ほとんど早期に売却されています。

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米国では、ロケーションが最も重視され、また安全性、教育水準が立地でおおきなウエイトを占めます。(海や町、ゴルフ場などの眺望は価値が高い)

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また、多くのコミュニティーでHOA(地域協定)がありHOA費(共益費)がかかり、米国の固定資産税は、住宅の購入価格が課税対象となっていることも特徴的である。

以上のことから、住宅の価格も大変高価だが維持費も大変高額であることがうかがえられます。

次回は、LAの賃貸事情をレポートします

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by craftinfo | 2007-07-22 16:44 | レポート

LA視察研修レポート(1)

不動産ビジネスカレッジLA校(カリフォルニア州ニューポートビーチ市)に福岡県宅地建物取引業協会主催により7/2・3研修に行きました。
様々な体験や勉強をさせていただきましたのでレポートにしてみました。
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米国の不動産業は、日本と比較すると社会的地位がとても高くその要因としてライセンス制度があります。
不動産業のライセンスには、セールスライセンス(個人が取得するもの)とブローカー(業者が取得するもの)があり、セールスライセンス所持者は必ずブローカに所属し営業活動を行っています。(ライセンスは各々の州ごとで違う)
各々のセールスライセンス所持者は、実力等により所属するブローカの待遇・報酬等条件が異なります。

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また、米国不動産の取引では、様々な調査・通知義務がありまた、それらに対する保証制度等もあります。
その代表的なものは、エスクローです。
エスクロは、不動産の売買の調整に係る第三者組織で、金銭の授受などの会計的機能から、契約書類の代行、タイトルカンパニー・銀行などの連絡機能など幅広い機能を持っています。

そして、タイトルカンパニーという機関があり日本では、主に司法書士が受け持つ任務で物件の権利に関する瑕疵、抵当権、使用権など売買に際しクリアーにする役割をもってます。ただし、日本と違うのはもし問題が発生した場合、調査と共に金銭的な損害に対して保険を通じ保証をしてくれるところです。

また、日本においても最近みられるフィジカルインスペクションというものがありそれは、売買物件の検査のことで、契約直後買い手が専門の検査士を雇い建物の基礎、外装、屋根、水回り等の設備機器にいたる主要部分を検査し、結果を売り手にも報告され、買い手は売り手に修理を要求したり、場合によっては契約をキャンセルすることができます。アメリカでは、ほとんどの取引で活用されています。

つづいて米国特有なのが、ディスクロージャーという重要事項説明ですが、買い手保護が目的で、建物に関するものや、地震帯・洪水地帯など地域に関するもの、騒音や最近近くであった犯罪に至るまで売り手やエージェントに通知義務を負わせています。
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まだ、様々な制度の違いがありますが、その背景には日本とは比較にならないほどの訴訟の多さがあげられると思います。
ただ、日本の不動産業界においても社会的地位の向上を考えればこのような米国不動産業の制度を取り入れていくことを検討すべきだと思います。

次回は、LAのマイホーム事情をレポートします。
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by craftinfo | 2007-07-13 10:03 | レポート